2015〜2020年頃に住宅ローンを組んだ方、そのままで大丈夫ですか？2026年現在、変動金利が15年ぶりに1%を超える局面で、借り換え（リファイナンス）で100〜500万円の総返済額削減が可能なケースが増えています。この記事では「得する人・損する人」の判断基準を実例で解説します。
借り換えで得する 3 つの条件（定番の目安）
以下の 3つを全て満たすと借り換え検討価値が高い：
- 現在の金利と新ローン金利の差：1% 以上
- ローン残高：1,000万円 以上
- 残り返済期間：10年 以上
これが「1,000万・1%・10年ルール」。
実例計算
ケース1：2018年契約、金利1.2%、残高3,500万円、残り25年
現在の状況： - 変動金利 1.2%（固定期間10年終了で上昇） - 月々返済：約134,000円 - 残り総返済：約4,020万円
借り換え後（ネット銀行 変動 0.5%）： - 月々返済：約124,000円 - 新ローン総返済：約3,720万円 - 総返済額削減：300万円
借り換え諸費用：約70万円
純得：230万円 ✅ 借り換え価値大
ケース2：2020年契約、金利0.7%、残高2,000万円、残り15年
現在： - 月々返済：約117,000円 - 残り総返済：約2,106万円
借り換え後（0.4%）： - 月々返済：約115,000円 - 新ローン総返済：約2,070万円 - 総返済額削減：36万円
借り換え諸費用：約50万円
純損：14万円 ❌ 借り換えマイナス
ケース3：2015年契約 フラット35、金利1.8%、残高2,800万円、残り20年
現在： - 月々返済：約139,000円 - 残り総返済：約3,336万円
借り換え後（変動0.5%）： - 月々返済：約122,000円 - 新ローン総返済：約2,928万円 - 総返済額削減：408万円
諸費用：約60万円
純得：348万円 ✅ 即 借り換え推奨
借り換え諸費用の内訳
借り換え時にかかる費用（合計50〜100万円）：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 融資事務手数料 | 3〜110万円 |
| 保証料 | 0〜100万円 |
| 登録免許税 | 10〜15万円 |
| 司法書士手数料 | 6〜10万円 |
| 印紙税 | 2万円 |
| 一括繰上返済手数料 | 0〜3万円 |
| 抵当権抹消・設定 | 5〜10万円 |
| 合計目安 | 50〜100万円 |
諸費用 < 総返済額削減 が借り換え成立の絶対条件。
借り換えで損する ケース 5
1. 残高が少ない（1,000万円未満）
金利差があっても総削減額が諸費用を下回るケース多い。
2. 残存期間が短い（10年未満）
10年以内完済予定なら、諸費用を取り戻せない。
3. 金利差が 0.5% 未満
定番ルール「1%以上差」に満たない場合、諸費用で食われる。
4. 審査で金利上乗せになる
健康状態・勤続年数・収入減で優遇金利が受けられない場合、借り換え効果減。
5. 固定金利期間中の借り換え
違約金（当初期間優遇違約金）が発生するケース。事前確認必須。
借り換え vs 繰上返済の比較
借り換え諸費用60万円あるなら、繰上返済にした方が得な場合も。
繰上返済（60万円）の効果
- 金利1.2%残高3,500万円から60万円繰上
- 総利息削減：約110万円
借り換え（60万円諸費用）の効果
- 上記ケース1：削減300万円
金利差 0.7% 以上ある場合は借り換えの方が有利、それ未満なら繰上返済が無難。
借り換え先の選び方 2026年版
ネット銀行（低金利優先）
- 住信SBI ネット銀行：変動 0.298〜0.398%
- 楽天銀行：変動 0.372%
- auじぶん銀行：変動 0.319〜
- 事務手数料 2.2% 定率型が多い
大手都市銀行（サポート重視）
- 三井住友信託銀行：変動 0.3〜0.5%
- ソニー銀行：変動 0.407%
- みずほ：変動 0.375〜
フラット35（長期固定）
- 残存期間が長い場合の安心選択
- 団信が別料金
- 変動からフラットへの借り換えは金利上昇局面で有効
借り換えプロセス（所要 1〜2 ヶ月）
- 事前診断（1週間） - 現在のローン残高・金利確認 - 複数行の借り換えシミュレーション
- 事前審査（2週間） - 候補銀行3行程度 同時申込
- 本審査（3週間） - 1行に絞って書類提出
- 契約・決済（2週間） - 現ローン完済 + 新ローン実行 同時
- 抵当権抹消・設定 - 司法書士手配
チェリ街の借り換え診断
チェリ街の金利比較では、変動・固定・フラット35の最新金利をリアルタイム表示。現在の住宅ローン金利と比較して、借り換えメリットを即計算できます。
- 日銀API 実データ
- 銀行別 比較
- 諸費用込み 純益計算
2026年は「借りっぱなし」は損する年。一度見直してみてください。広告なし・中立データのみ、消費者100%の味方で判定します。
更新履歴
- 2026-04-22: 出典リンク明示、編集方針リンク追加、構造化データ強化
- 2026-04-19: 初版公開