「年収600万円で東京23区のマンションが買えるのか？」—— 30代前半で家族を持ち、初めての住宅購入を検討する方からよく受ける質問です。結論から言えば、買えるエリアは限られますが、実在します。この記事では国土交通省の実取引価格データをもとに、2026年時点で年収600万円で本当に購入可能な23区エリアを検証します。
年収600万円の購入可能額はいくら？
一般的な銀行審査基準では、年収の7倍程度が借入上限の目安です。
- 年収600万円 × 7倍 = 借入可能額 約4,200万円
- 頭金10%を加えた場合：物件価格 4,700万円前後まで
ただしこれは上限値。現実的には「返済比率25%以内」に抑えた方が無理がなく、3,500〜4,200万円の物件が手堅い選択肢になります。
東京23区の実取引価格 — エリア別比較
国土交通省 不動産情報ライブラリから取得した2024〜2025年の実取引データ（マンション・中古含む中央値）を基に、23区を予算帯ごとに分類しました。
🟢 予算内で選びやすいエリア（平均価格 < 5,000万円）
| 区 | 平均取引価格 | 特徴 |
|---|---|---|
| 足立区 | 4,416万円 | 北千住周辺は再開発進行中 |
| 葛飾区 | 4,533万円 | 下町情緒、子育て世帯多い |
| 板橋区 | 5,525万円（一部超） | 池袋へのアクセス良好 |
| 練馬区 | 5,929万円（一部超） | 住みやすさランキング上位 |
年収600万円なら、足立区・葛飾区は予算的に余裕があります。板橋区・練馬区は間取りや築年数を妥協すれば届く範囲。
🟡 ギリギリ／条件次第（平均価格 5,000〜7,000万円）
- 江戸川区（約6,800万円）
- 北区（約6,100万円）
中古や駅徒歩10分超なら予算内の物件も見つかりますが、新築や駅近は厳しい水準。
🔴 予算オーバー（平均価格 7,000万円超）
世田谷区（9,184万円）・目黒区（10,711万円）・千代田区（15,814万円）など山手線内側の主要区は年収600万円では実質的に購入困難。年収が1,000万円を超えても余裕があるとは言えません。
「買えるエリア」を地図で1秒で確認する
数字だけでは実感が湧きにくいもの。チェリ街の地図機能では、年収スライダーを動かすだけで予算内のエリアが鮮明に、予算超のエリアは自動でディミング表示されます。
- 地図を開く
- 上部の年収バーで「600〜800万」を選択
- 予算内の駅が光り、予算超の駅は薄く表示
- クリックで各エリアの詳細・シミュレーションへ
これは SUUMO・LIFULL にはない、消費者100%の味方のためだけに作ったチェリ街独自の機能です。
購入前に確認すべき3つのポイント
1. 返済比率は手取りの25%以内に
年収600万円の手取りは約470万円（月39万円程度）。返済比率25%で月々約9.8万円が目安。変動金利0.5%・35年ローンなら約3,780万円の借入に相当します。
2. 初期費用は物件価格の6〜10%
- 仲介手数料：物件価格の3%+6万円（中古の場合）
- 登録免許税・不動産取得税：30〜80万円
- 住宅ローン事務手数料：20〜50万円
4,000万円の物件なら240〜400万円が別途必要です。
3. 金利上昇リスク
2026年現在、日銀は段階的な利上げを進めており、変動金利は今後上昇する可能性があります。借入額が年収の7倍ギリギリだと、金利+1%で月返済額が2〜3万円増える計算。余裕のある借入を強くおすすめします。
まとめ
年収600万円で東京23区の住宅購入は不可能ではないものの、エリアと物件条件の妥協が必要です。
- 足立区・葛飾区なら比較的選択肢が広い
- 板橋区・練馬区は条件次第で手が届く
- 世田谷区以南の人気エリアは年収1,200万円超でも余裕ではない
最も重要なのは、自分の年収で本当に無理なく返せるエリアを知ること。チェリ街の地図ツールは広告を一切載せず、国土交通省の公式データだけを使って、あなたの視点で「買える」と「買えない」を判定します。
業者の言い値ではなく、実際の取引価格で判断してください。
更新履歴
- 2026-04-22: 出典リンク明示、編集方針リンク追加、構造化データ強化
- 2026-04-18: 初版公開