江東区はタワーマンション・ショッピングモール・臨海副都心と、ここ10年で急激に住みやすさが評価されるようになった区です。でも、その地形・海抜を知っていますか？国土地理院のハザードマップを見ると、江東区は東京23区で最も水害リスクが高い区の一つだと分かります。この記事では実際に避けるべき地域と、それぞれのリスクを透明に解説します。
江東区の地形 — 多くが0m地帯
江東区は荒川・隅田川・運河に囲まれた低地。海抜 0m 地帯 や -1m 地帯 が区全体の 約7割 を占めます。国土交通省の洪水浸水想定区域図では、大部分が「浸水深 3m 以上」の想定区域になっています。
| 地区 | 海抜 | 洪水想定浸水深（想定最大規模） |
|---|---|---|
| 亀戸 | 0〜1m | 5m 以上 |
| 大島 | 0〜1m | 5m 以上 |
| 東陽町 | 0m | 3〜5m |
| 豊洲 | 2〜3m | 2〜3m（一部 0.5m 以下） |
| 南砂町 | 0m | 5m 以上 |
※ 出典：国土地理院 重ねるハザードマップ（2026年4月時点）
本当に避けるべき 5地域
1. 亀戸・大島（北東部）
主要リスク: 洪水（荒川・中川氾濫時）・内水氾濫
- 荒川が氾濫すると 2週間浸水 の想定
- 地盤沈下地域で下水排水能力限界
- 購入検討時は 2階以上 必須
- 1階リノベーション物件は水害時全損リスク
2. 東陽町・南砂町（東部）
主要リスク: 洪水・内水氾濫
- 交通便利で価格が比較的安いのが魅力
- しかし都内最低クラスの海抜
- 東京メトロ東西線も冠水リスク（2019年台風19号で一時運休）
3. 木場・深川（中央西部）
主要リスク: 洪水・津波
- 江戸時代から水路・運河
- 「門前仲町」駅周辺は観光地として人気
- 津波想定 2〜3m（南海トラフ時）
4. 豊洲・東雲（臨海副都心）
主要リスク: 液状化・津波・高潮
- タワマン人気エリアだが元は埋立地
- 東日本大震災では液状化被害
- 液状化危険度「高」の区域が点在
- 津波高潮想定: 2〜3m
5. 辰巳・新木場（臨海部）
主要リスク: 高潮・津波・液状化
- 物流拠点中心で住居は少ないが増加中
- 高潮浸水想定最大5m
- 住宅購入は要再検討
購入前に必ず確認すべき 3 つのこと
① 国土地理院 重ねるハザードマップ
disaportal.gsi.go.jp で以下を同時表示：
- 洪水浸水想定区域（計画規模・想定最大規模）
- 土砂災害警戒区域
- 津波浸水想定
- 高潮浸水想定
- 地形分類（低地・谷・崖など）
「想定最大規模」は 1,000 年に1 度 規模 の大雨想定です。気候変動で発生確率が上昇中。
② 物件の海抜・階数
- 1階 は購入検討 NG（水害全損リスク）
- 2〜3階 は浸水想定深より高いか確認
- マンション立地の海抜 は Google Earth で確認可能
③ マンションの防災設備
- 電気室・機械室の位置（1階にあるタワマンは浸水で停電）
- 非常用発電機 の有無・燃料備蓄
- 上層階貯水タンク は水害時3〜7日持つか
「安い理由」は必ずある
江東区の一部が他区より安いのは、災害リスクが価格に反映されているからです。
東陽町 2LDK 60㎡ 中古: 4,500万円 文京区 同条件: 6,800万円
差額 2,300万円は「安全性の差」とも言えます。購入するならリスクを理解した上で意思決定を。
江東区が悪い区ではない
江東区は交通至便・商業施設充実・子育て環境良好で、リスクを理解した上で住む価値は十分ある区です。ただし、知らずに買うか、知って備えて買うかで大きな差があります。
チェリ街で防災リスクを地図で確認
チェリ街の地図機能では、価格ヒートマップに防災レイヤーを重ねて表示できます。
- 洪水浸水（国土交通省）
- 土砂災害（気象庁）
- 津波浸水（国土地理院）
- 大気質 PM2.5（OpenAQ）
物件を決める前に、そのエリアの価格と防災を同時に確認してください。業者は災害リスクを積極的に教えてくれません。自分で守る知識を。
更新履歴
- 2026-04-22: 出典リンク明示、編集方針リンク追加、構造化データ強化
- 2026-04-18: 初版公開