「5,000万円の物件を現金3,500万円+ローン1,500万円で買えば大丈夫」—— 実はここに数百万円の落とし穴があります。中古マンション購入には物件価格の6〜10%の初期費用が別途発生します。5,000万円の物件なら300〜500万円の上乗せ。この記事では初期費用の全内訳と、支払いタイミングを透明に解説します。
初期費用の総額 — 物件価格 5,000万円の場合
| 費用項目 | 金額（目安） | 支払タイミング |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 171.6万円 | 契約時・決済時 |
| 不動産取得税 | 10〜30万円 | 取得後 半年以内 |
| 登録免許税 | 30〜50万円 | 所有権移転時 |
| 印紙税 | 2〜3万円 | 契約時 |
| 司法書士手数料 | 10〜15万円 | 決済時 |
| 住宅ローン事務手数料 | 30〜110万円 | 借入時 |
| 住宅ローン保証料 | 0〜100万円 | 借入時 |
| 火災保険（10年一括） | 15〜30万円 | 引渡前 |
| 引越し費用 | 15〜30万円 | 入居時 |
| 合計 | 約 280〜540万円 |
つまり物件価格の 5.6〜10.8%が別途かかります。
各費用の詳細
1. 仲介手数料（最大項目）
中古マンションを仲介業者経由で購入する場合、物件価格の 3%+6万円+消費税 が上限。
- 計算式：5,000万円 × 3% + 6万円 = 156万円（+消費税 15.6万円）= 171.6万円
- 新築分譲で開発会社から直接購入する場合は不要
2. 不動産取得税
不動産を取得した翌年頃に都道府県から請求が来ます。
- 課税標準：固定資産税評価額（通常 時価の 70%程度）
- 税率：本則 4% / 住宅は特例で 3%
- 計算例：評価額 3,500万円 × 3% - 軽減額 = 10〜30万円
- ※ 新築・築浅には軽減特例あり
3. 登録免許税
所有権移転登記・抵当権設定登記にかかります。
- 所有権移転：評価額 × 0.3%（住宅特例）= 約 10〜15万円
- 抵当権設定：借入額 × 0.1% = 3,500万円借入なら 3.5万円
- 合計：30〜50万円前後
4. 印紙税
売買契約書と住宅ローン契約書に貼る収入印紙。
- 売買契約書（1,000万円〜5,000万円）: 1万円
- 売買契約書（5,000万円〜1億円）: 3万円
- 住宅ローン契約書: 2万円 前後
5. 司法書士手数料
登記を司法書士に依頼する費用。
- 相場: 10〜15万円
6. 住宅ローン事務手数料
銀行によって金額が大きく異なります。
- 定額型: 3〜11万円（みずほ・三井住友など）
- 定率型: 借入額 × 2.2% = 3,500万円なら 77万円（ネット銀行に多い）
- ARUHI フラット35: 借入額 × 1.1% = 3,500万円なら 38.5万円
7. 住宅ローン保証料
- 一括前払い型: 借入額 × 約 2% = 70万円
- 金利上乗せ型: 金利+0.2%（前払いなし）
- 近年はネット銀行中心に「保証料無料」が増加
8. 火災保険（任意だが実質必須）
地震保険付き10年一括で 15〜30万円。
9. 引越し費用
家族4人・都内移動なら 15〜30万円。
節税できるポイント 3つ
① 住宅ローン控除
年末ローン残高の 0.7%を13年間 所得税から控除。中古マンション（一定要件）で最大 273万円の還付。
② 不動産取得税の軽減特例
- 床面積 50㎡〜240㎡
- 築25年以内 or 新耐震基準適合
- 要件を満たせば 数万円〜20万円 軽減
③ 登録免許税の特例
- 住宅用家屋証明書（築25年以内など）で所有権移転が 2% → 0.3% に軽減
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- 諸費用を含めた「実際に必要な現金」を表示
5,000万円の物件でも実際は 5,300〜5,500万円の現金フロー が必要になると気付いた時、すでに契約直前では遅すぎます。
知っておいてから買う、を大切に。
更新履歴
- 2026-04-22: 出典リンク明示、編集方針リンク追加、構造化データ強化
- 2026-04-18: 初版公開